Ou trouver des programmes éligibles à l'investissement LLI à Toulouse ?
Watson - le 17 Juin 2025
Bonjour à tous, Je me demandais si certains d'entre vous connaissaient des programmes immobiliers sur Toulouse qui seraient éligibles au LLI (logement locatif intermédiaire) ? J'ai fait quelques recherches, mais j'aimerais bien avoir des retours d'expérience ou des pistes de recherche plus précises. Merci d'avance pour votre aide !
Commentaires (21)
LLI à Toulouse, hein ? C'est pas le truc le plus simple à dénicher, j'avoue. J'ai l'impression que la plupart des promoteurs poussent plutôt vers du Pinel ou du Denormandie, c'est plus vendeur, plus grand public. Cela dit, faut pas désespérer. D'expérience (j'ai monté quelques dossiers pour des clients), il y a souvent des petites opérations qui ne sont pas forcément hyper visibles sur les gros portails d'annonces. Faut creuser, appeler directement les promoteurs locaux, ceux qui ont pignon sur rue depuis un moment. Des fois, ils ont des lots qui correspondent aux critères, mais ils ne les mettent pas en avant comme du LLI pur et dur. Ils préfèrent parler d'investissement locatif avec avantages fiscaux, c'est moins "technique" pour le client lambda. Autre piste, les agences immobilières spécialisées dans le neuf. Elles ont souvent des partenariats avec les promoteurs et peuvent avoir des infos en avant-première. Bon, faut faire le tri, parce que certaines sont plus intéressées par la commission que par le conseil, mais ça vaut le coup de se renseigner. J'ai trouvé ici ce guide, je ne sais pas si cela t'aidera, mais cela semble pertinent. Et puis, il y a la question du zonage. Toulouse est une grande ville, mais toutes les zones ne sont pas éligibles au LLI. Faut bien vérifier que le programme est situé dans une zone tendue, avec une forte demande locative. Sinon, c'est mort. Et même si c'est éligible, faut regarder les plafonds de loyer et de ressources des locataires. C'est vite contraignant, faut pas se leurrer. Faut bien faire ses calculs avant de se lancer, sinon on risque d'avoir des surprises. Par ailleurs, tu pourrais jeter un oeil aux PLU (Plans Locaux d'Urbanisme) de la métropole toulousaine. Ils contiennent des orientations en matière de logement et peuvent mentionner des zones où le développement du LLI est encouragé. C'est une source d'information un peu brute, mais ça peut donner des pistes. Si j'étais toi, j'éviterais les trop grosses boîtes, qui ont tendance à standardiser leur offre. Vise plutôt les petites structures, plus agiles et plus à l'écoute des besoins locaux. Mais bon, ce n'est que mon avis, hein...
Merci beaucoup pour toutes ces pistes et conseils ! Je vais explorer ça de plus près, notamment les promoteurs locaux et le PLU. C'est vrai que le LLI semble moins mis en avant, mais je vais persévérer dans mes recherches. Le lien vers le guide est top aussi, merci !
Je suis bien d'accord sur le fait que les grosses boîtes ont tendance à standardiser leur offre, c'est un peu le souci quand on cherche du spécifique comme du LLI. Les petites structures ont souvent une meilleure connaissance du terrain et peuvent proposer des choses plus adaptées. Faut juste avoir le temps de les dénicher !
Pour avoir bossé sur des montages financiers de ce type, je confirme : les petites structures sont plus malléables. Elles sont moins regardantes sur la rentabilité immédiate, ce qui peut ouvrir des portes pour des dispositifs comme le LLI. Par contre, attention à la solidité financière... Faut pas que le promoteur fasse faillite en cours de route. C'est toujours la quadrature du cercle : rendement, sécurité, et complexité administrative.
En complément de ce qui a été dit, pourquoi ne pas regarder du côté des SCPI fiscales spécialisées dans le logement intermédiaire ? 🤔 Elles permettent d'investir indirectement dans de l'immobilier LLI, sans les contraintes de gestion locative et avec une mutualisation des risques. C'est une option à considérer si tu veux diversifier ton investissement et éviter de te concentrer uniquement sur un seul programme. 🤓 Bien sûr, il faut analyser les frais et le rendement potentiel, mais ça peut valoir le coup de jeter un œil ! 🧐
L'idée des SCPI fiscales, c'est pas bête du tout. Ça peut être une bonne façon de tâter le terrain sans se mouiller complètement, surtout si on n'a pas l'habitude de ce genre d'investissement. Faut bien décortiquer les frais, comme tu dis, mais ça se tente.
C'est vrai que les SCPI fiscales peuvent sembler une solution facile d'accès, mais je trouve qu'on perd un peu la main sur le choix du bien et sa localisation. Pour du LLI, qui est déjà spécifique, j'aurais peur que l'offre soit trop diluée et qu'on ne profite pas pleinement des avantages du dispositif sur Toulouse. Enfin, c'est un avis...
Tout à fait 💯
Pour résumer un peu, on a exploré plusieurs pistes pour dénicher du LLI à Toulouse : les promoteurs locaux (surtout les petites structures, plus flexibles apparemment 😉), les agences spécialisées dans le neuf, et même les PLU. L'idée des SCPI fiscales a été soulevée, mais avec une réserve sur le manque de contrôle direct sur les biens... 🤔 Bref, faut creuser et bien analyser les tenants et aboutissants avant de se lancer ! 🧐
Ne pas oublier de croiser les infos avec les associations de locataires, elles sont souvent au courant des programmes en cours et des promoteurs qui jouent le jeu du LLI.
Excellente suggestion !
En parlant d'associations de locataires, certaines mairies ont des partenariats avec elles pour recenser les besoins en logements intermédiaires. Ça peut valoir le coup de contacter directement le service logement de la mairie de Toulouse ou des communes environnantes. Ils pourraient avoir des infos sur des projets en cours ou à venir, et ça permettrait de cibler plus efficacement les recherches.
C'est une excellente idée de contacter directement les services logement des mairies ! 👍 Souvent, ils ont une vision d'ensemble des projets urbains et des besoins locaux qui échappe aux canaux classiques. Et puis, ça montre une démarche proactive, ce qui peut toujours jouer en faveur de l'investisseur. 🤓
Oui, enfin, faut pas non plus s'attendre à ce qu'ils dévoilent des plans cachés. Les services logement sont là pour accompagner les projets, pas pour faire du courtage. Ils donneront des infos générales, des orientations, mais de là à dénicher la perle rare... Faut quand même garder les pieds sur terre.
C'est clair que les services logement ne vont pas nous filer le filon en or sur un plateau, mais je pense que l'info "générale" peut être super utile pour affiner sa recherche. 🤔 Par exemple, si la mairie communique sur un futur quartier axé sur le développement durable et le logement intergénérationnel, ça peut donner une indication sur les types de programmes qui pourraient être privilégiés dans les années à venir. Et ça permet de cibler les promoteurs qui sont déjà positionnés sur ce créneau. C'est un peu comme de la veille stratégique, quoi. 😉 Je me demande si certaines données publiques pourraient compléter cette approche. En regardant les statistiques de l'INSEE sur l'évolution démographique et les besoins en logements à Toulouse, on pourrait peut-être identifier les zones où la demande en LLI est la plus forte. Ça éviterait de se disperser et de perdre du temps sur des secteurs moins porteurs. Un peu de data science appliquée à l'immobilier, ça ne fait jamais de mal ! 🤓 Après, c'est sûr qu'il faut croiser ces infos avec les retours du terrain, les contacts avec les promoteurs, etc. Mais je pense que ça peut donner une base solide pour orienter ses recherches et se démarquer des autres investisseurs. 📊
Si tu veux vraiment creuser la piste des données publiques, regarde du côté des observatoires locaux de l'habitat. Ils publient des études très détaillées sur les marchés immobiliers locaux, les besoins en logements, les profils des habitants, etc. C'est une mine d'informations, souvent gratuite, et ça permet d'avoir une vision plus fine des enjeux sur Toulouse et sa région. 📈
Les observatoires locaux de l'habitat, voilà une piste que je n'avais pas explorée ! Merci, c'est noté. Je vais voir ce que je peux trouver de ce côté. Avec toutes ces infos, je devrais finir par trouver quelque chose qui corresponde à mes critères.
Je suis d'accord avec Watson, il ne faut pas trop en attendre des services logement. Ils sont surtout là pour la coordination. Et en parlant de coordination, est-ce que quelqu'un a déjà regardé les programmes de rénovation urbaine à Toulouse ? Il y a parfois des opportunités intéressantes dans ces zones, même si c'est souvent plus complexe en termes de montage financier. Mais cela peut valoir le coup de se pencher dessus, surtout si l'objectif est de faire du LLI sur le long terme. Cela peut également débloquer des aides particulières.
Les programmes de rénovation urbaine, c'est une bonne idée, Silvanelle93. C'est vrai que c'est souvent plus touffu en termes de financement, mais si on vise le long terme, ça peut valoir le coup de se pencher dessus. Cela me fait penser qu'il faut aussi surveiller les évolutions du marché locatif toulousain. D'après l'INSEE, la population de Toulouse a augmenté de près de 1,5% par an entre 2012 et 2017. Ça veut dire plus de besoins en logements, mais aussi potentiellement plus de concurrence entre les investisseurs. Et avec un taux de chômage qui oscillait autour de 8% sur la même période, faut bien calibrer les plafonds de ressources des futurs locataires pour pas se retrouver avec des logements vides. Sans compter que le revenu médian disponible par unité de consommation était d'environ 21 000 euros en 2017. Des chiffres à mettre en perspective avec les loyers pratiqués pour s'assurer que l'offre LLI reste attractive. Pour information, sur les 15 dernières années, le taux d'augmentation moyen des impôts locaux a été de 2,3%. Un élément à ne surtout pas négliger pour évaluer la rentabilité nette. Et puis, faut pas oublier les contraintes du dispositif LLI. On parle d'une location de 15 ans minimum, avec des plafonds de loyer et de ressources à respecter scrupuleusement. Si on sort des clous, c'est la remise en cause des avantages fiscaux. Faut être rigoureux et bien se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour éviter les mauvaises surprises. En résumé, le LLI à Toulouse, c'est une opportunité, mais ça demande une analyse pointue du marché, des contraintes du dispositif, et de sa propre situation financière. Faut pas se lancer tête baissée en espérant un rendement facile. C'est un investissement qui se réfléchit et se prépare minutieusement.
Je suis d'accord sur le fait qu'il faut se faire accompagner, c'est indéniable, mais 15 ans, c'est long... Les conditions du marché, les réglementations, tout peut évoluer. Ce qui est vrai aujourd'hui ne le sera peut-être plus demain. On peut se blinder de conseils, personne n'a de boule de cristal. Faut aussi accepter une part d'incertitude et pas se laisser paralyser par la peur de mal faire.
Complètement d'accord avec cette notion d'incertitude. On peut empiler les données, les analyses, à la fin, il y a toujours une part d'aléatoire. Ces 15 ans d'engagement, c'est à double tranchant. D'un côté, ça apporte une visibilité sur le long terme, ce qui est rassurant pour certains. De l'autre, ça immobilise l'investissement et réduit la flexibilité. Prenons l'exemple de ces 2,3% d'augmentation annuelle des impôts locaux, mentionnés plus haut. Sur 15 ans, ça chiffre ! Si cette tendance s'accélère, la rentabilité peut être sérieusement grignotée, et on est coincé. Sans compter les potentielles évolutions réglementaires, comme une modification des plafonds de loyers ou des critères d'éligibilité. C'est là que l'analyse de scénarios devient intéressante. Plutôt que de se focaliser sur un seul scénario "idéal", il faut en envisager plusieurs : un scénario optimiste (forte demande locative, faible inflation, stabilité fiscale), un scénario pessimiste (baisse de la demande, forte inflation, hausse des impôts), et un scénario médian. Et pour chaque scénario, estimer l'impact sur la rentabilité et la capacité à faire face aux imprévus. Un autre point à considérer, c'est l'évolution du marché immobilier toulousain dans son ensemble. Si les prix de l'immobilier continuent d'augmenter au même rythme qu'entre 2012 et 2017 (environ 3% par an, si je me souviens bien des chiffres de l'INSEE), il faudra s'assurer que les loyers LLI restent attractifs par rapport aux loyers du marché libre. Sinon, on risque de se retrouver avec des difficultés à trouver des locataires, même en respectant les plafonds de ressources. C'est un équilibre délicat à trouver. En bref, LLI ou pas LLI, l'investissement immobilier, c'est un pari sur l'avenir. Faut juste être conscient des risques et des incertitudes, et se préparer à s'adapter en cas de coup dur. Perso, c'est comme ça que je vois les choses.